Кубинская недвижимость: особенности национальной политики в сфере недвижимости

Чем привлекает недвижимость на Кубе?

Куба имеет ряд географических и экономических преимуществ для инвесторов. Прежде всего, можно говорить о тропическом климате, белых песчаных пляжах, о величественном Атлантическом океане, о стратегическом Мексиканском заливе, ласковом Карибском море и близости американского города Майями. Средняя годовая температура на кубинских островах 25 градусов по Цельсию.

География карибского государства обуславливает туристическую направленность экономики. Соответственно, это не может не вызывать интерес у потенциальных инвесторов, особенно учитывая невысокие цены за квадратные метры.

Особенности кубинской недвижимости

Недвижимость на Кубе была объявлена общенациональной собственностью с 1959 года по 2011 год, поэтому её продажа, обмен, дарение и иное отчуждение могло происходить только с разрешения государственных органов. Хотя по факту кубинцы и сегодня должны брать разрешение на сделку с ней. Другой существенной особенностью прав собственности кубинской недвижимости является то, что кубинцы не имеют право продавать её иностранцам, а иностранные граждане не могут быть законными владельцами недвижимого имущества, расположенного на территории Острова Свободы.

Исключениями могут быть только некоторые жилые комплексы, выстроенные иностранными строительными компаниями под контролем правительства Кубы. Также иностранец может приобрести кубинское жильё, будучи супругом/супругой кубинца/кубинки. Но и в этом случае не всё так просто.

Новостройки

Строительством нового жилья на Острове Свободы занимаются в малом объёме. Как правило, именно этот вид недвижимости предназначен для покупки иностранцами. Новостройки возводят в чётком соответствии с лицензией, которая выдаётся кубинским правительством. Это хорошего качества жильё с соответствующе высокими ценами.

Возводятся подобные жилые комплексы в туристических районах, при этом ценится вид на море или океан. При инвестировании на начальном этапе строительства есть возможность неплохо снизить стоимость квадратных метров.

Вторичное жильё

Вторичный рынок жилья на Кубе имеет самые низкие цены, которые обусловлены непрезентабельным внешним видом, отсутствием обычного набора удобств, а также солидным возрастом построек. Из плюсов вторичного жилья можно назвать географическое место его расположения (в курортной зоне).

Дома и виллы

В зависимости от месторасположения, качества строительных материалов, этажности и количества жилых комнат (спален) на Кубе продаются частные домовладения по разным ценам. По рейтингу видов жилья, дома и виллы находятся посередине между элитными новостройками и дешёвым вторичным рынком. Среднестатистический кубинский дом, как правило, имеет жилой вид, встроенную мебель и технику, а также обустроенное гаражное и подвальное помещение. Кстати, у кубинцев принято заниматься стиркой белья в специально обустроенной, уличной прачечной комнате.

Нежилые помещения

До недавнего времени на кубинской земле все коммерческие помещения находились в государственной собственности. В настоящее время формируется рынок коммерческой недвижимости в рамках частной собственности. Исходя из того, что инвестиции в коммерческие объекты могут принести прибыль в кубинскую экономику, местным бизнесменам и иностранцам разрешили участвовать в строительстве крупных гостиничных комплексов и в проектах туристической направленности. Однако цена инвестиций довольно-таки высока.

Стоимость недвижимости на Кубе

На Кубе цены на недвижимость привычно исчисляются в американских долларах.

Коммерческие помещения продаются в диапазоне цен от 1 до 2 тысяч $ за кв/м. Примерно в таких же расценках рекламируется строящееся жильё и новостройки. А если учесть, что площади современных кубинских апартаментов примерно 100-130 метров, соответственно, стоимость элитной квартиры может достигать и 200 тысяч $.

Купить дом на Кубе можно в нижнем пределе цен — 2,5-3,0 тысячи $, в среднем 4-4,5 тысячи $, а верхняя планка цен устанавливается в районе 7,5-8,5 тысяч $.

Предложения вторичного жилья варьируется в зависимости от города, от удалённости от центра и курортной зоны. Если говорить о столице, то в Гаване цена за квадратный метр составляет примерно 200-300 $, а на окраине города цены падают вдвое. В провинции квартиры стоят ещё меньше. Соответственно, чтобы купить недвижимость на Кубе (цены в рублях) потребуется стоимость кв/м умножить на курс доллара (примерно 65 рублей за 1 доллар). Получается, что стоимость столичного вторичного жилья находится в диапазоне цен 13-20 тысяч рублей за один квадратный метр.

Где найти жильё для покупки?

Конечно, Куба имеет специфический рынок недвижимости, но поиск объекта для покупки можно осуществить привычными методами: самостоятельными силами или с привлечением специалистов. Если учесть языковой барьер, то без помощника вряд ли можно обойтись. Иностранным покупателям доступны, как правило, объявления интернет-ресурсов. Находясь на самом Острове Свободы, можно легко найти продающиеся объекты по баннерам и объявлениям возле домов.

Поиск в интернете

До недавнего времени на Кубе интернет был только в государственных учреждениях и у некоторых «проверенных» жителей. Сегодня интернет в стране есть, но его соединение нестабильное и нескоростное. Поэтому, как таковых, кубинских сайтов по продаже недвижимости мало. В основном информацию можно найти на международных, русифицированных или англоязычных сайтах. Нельзя сказать, что россияне могут найти множество предложений, наоборот, предложения о продаже недвижимости на Кубе носят штучный характер.

Агентство недвижимости

Купить недвижимость на Кубе можно через риелторские конторы, которые начали официально свою работу в 2013 году. Так как вся процедура отчуждения прав собственности на жильё находится под строгим контролем государства, поэтому и агентства недвижимости не могут избежать такой же участи. Хотя такая ситуация обеспечивает серьёзные гарантии участникам сделки: и покупателю, и продавцу.

Самостоятельный поиск

Купить жильё на Кубе можно и без посредников, при условии, что вы знаете испанский язык, имеете брокерские навыки и разбираетесь в нюансах сделок купли-продажи на Острове Свободы. Если вы находитесь на Кубе, то самостоятельный поиск объектов будет несложным. Несмотря на то, что всякая реклама запрещена, что продавцы выставляют таблички «На продажу» возле домов.

Инструкция для покупки недвижимости на Кубе

Кубинская специфика покупки недвижимости заключается в следующем: нужно найти объект, определиться со способом оформления прав собственности, оплатить предмет сделки через банк в национальной валюте, а после, в течение месяца, поставить недвижимость на государственный учёт. Самым сложным пунктом из всего плана действий будет выбор способа оформления.

Если вы покупаете жильё в специальных жилых комплексах, которые предназначены для иностранцев, такого вопроса не возникает. Но если вы желаете приобрести любой другой объект, то оформить недвижимость на себя, как на иностранца, нельзя. Варианты следующие: оформление прав на коренного жителя, который становится номинальным владельцем, оформление на законного супруга/супругу кубинского происхождения или покупка у иностранца, который является резидентом Кубы.

Пакет документов

Для покупки нужно только удостоверение личности покупателя (обычно паспорт) и доказательства легального происхождения денежных средств (обычно выписка из банка). Если иностранец-покупатель имеет ВНЖ или состоит в браке с кубинцем/кубинкой, нужно предоставить соответствующие бумаги.

Заключение договора

Подписание договора и сама сделка проходит непосредственно в банке в присутствии нотариуса. Оплата производится через депозит, в национальных денежных единицах – песо. Хотя по соглашению покупателя и продавца договор может быть заключён в другой валюте.

Регистрация права собственности

После того, как подписан договор купли-продажи, оплачена цена объекта и налог с продажи, у покупателя появляется обязанность зарегистрировать недвижимость. Куба находится на этапе формирования цивилизованного рынка недвижимости, ожидается появление новых, чётких законов относительно перехода права от покупателя к продавцу.

Особенности налогообложения

При покупке любого объекта недвижимости взимается обязательный налог в размере 8% с каждой из сторон сделки, с продавца и покупателя. Оплата берётся во время сделки, в банке, в присутствии нотариуса.

Эмиграция на Кубу при покупке недвижимости

Куба живёт по своему специфическому курсу, не оглядываясь на мировой опыт. Покупка кубинской недвижимости не может стать причиной получения вида на жительства иностранного гражданина, так как иностранцы не имеют право приобретать недвижимость на территории Кубы. Только обладатели постоянного вида на жительство, которое получается путём заключения официального брака с коренным кубинским жителем или по иным родственным связям, могут получить право купить одну единицу недвижимости и автотранспортного средства.

Возможность получения гражданства

На Кубе используется выражение «резидентство» вместо «гражданство». Аналогом можно считать понятие «постоянный вид на жительство». Стать кубинским резидентом по факту покупки недвижимости нельзя. В этой стране используется обратный порядок дел: получаешь статус резидента, а после можешь покупать жильё или коммерческие помещения. Кубинское резидентство можно получить только по факту родственных отношений.

Нюансы покупки недвижимости в различных регионах Кубы

Как и в любом другом месте, На Кубе, недвижимость имеет определённую специфику в зависимости от региона. Конечно, ценятся прибрежные зоны с развитой инфраструктурой и центральные районы регионов.

Сент-Клара

Город Сент-Клара смело можно назвать культурным и политическим центром Кубы. Там находится множество исторических достопримечательностей, станция железной дороги и несколько крупных промышленных заводов. В отношении недвижимости в Сент-Клара преобладают частные домовладения, выставленные на продажу в диапазоне цен от 300 тысяч $ до 3,5 миллионов $.

Варадеро

Варадеро – это самая крупная курортная зона Карибского моря, её чистейшие пляжи получили особую отметку ЮНЕСКО. Кроме того, именно в этом городе ведётся строительство современных жилых комплексов, которые доступны для покупки иностранцами. Ценовая политика в данном месте достаточно высокая, и приобрести недорого какой-либо объект недвижимости вряд ли получится. Средняя стоимость квартиры в Варадеро около 100 тысяч $, а виллы – от 150 тысяч $.

Гавана (столица)

Обычно столица страны выглядит намного презентабельнее других городов, но не в случае с кубинской столицей. В преобладающем большинстве гаванские дома имеют сильно потрёпанный и неухоженный вид, в таком же состоянии находятся и коммуникации города. Поэтому приобретая недвижимость в Гаване, нужно рассчитывать ещё и на расходы на капитальный ремонт. В центре находится самое дорогое жильё, там цена колеблется от 200 до 300 $ за один квадратный метр жилья. На окраинах столицы цены падают до двух раз.

Флорес

Флорес – город бывших советских специалистов. Он застроен малоэтажными типовыми панельными домами, состояние которых заставляет желать лучшего. Бывают перебои с электричеством. Поэтому плюсом к цене объекта нужно заложить стоимость капительного ремонта. Цены на квартиры очень демократичные.

С одной стороны, преимуществом города является его расположение на побережье Атлантического океана, а с другой стороны, жизнь на берегу, особенно в сезон штормов, сопровождается постоянным рёвом застрявшей в болоте колонны русских Камазов, которые яростно буксуют.

Ипотека на Кубе

Ипотека – чисто капиталистическое явление, а кубинское правительство только недавно признало право частной собственности. Исходя из этого, ипотечное кредитование имеет зачаточные признаки. Как таковой ипотеки нет. Есть потребительские кредиты с выдачей наличных денег.

Может ли гражданин России получить кубинскую ипотеку?

Россияне могут получить банковский заём на покупку недвижимости при условии, что подтвердят легальность своих доходов, свою личность и имеющийся вид на жительство, а также получат поддержку поручителя из местного населения. В стране работает порядка десятка банков, один из которых национальный, остальные – коммерческие.

Ипотечные ставки

Банковские ставки колеблются в пределах от 3 до 9 процентов годовых. Если учесть, что как таковой ипотеки нет, а кредиты выдаются наличными деньгами, это небольшой процент за пользование деньгами. А в сравнении с российскими ставками кубинские 3-9% — это очень выгодный кредит.

Особенности ипотечной политики Кубы

1. Банковская система Кубы находится на этапе становления. На Кубе нет ипотечного кредитования в общепринятом смысле. Кубинская ипотека – это потребительский кредит под поручительство местного жителя.
2. Срок выдачи кредита до 60 месяцев, что является небольшим сроком для займа на покупку недвижимости.
3. Кредит может получить как кубинец, так и иностранец. При этом проценты по кредиту относительно небольшие.

Заключение

На геополитической карте мира Куба занимает далеко не последнее место. Эта страна имеет ряд преимуществ, которые обеспечивают внешний спрос на недвижимость. Инвесторов привлекает географическое месторасположение страны, её туристическая перспективность и невысокие цены на жильё. Однако кубинское государство находится только на пороге входа в рыночную экономику, в связи с чем существуют значительные ограничения по отчуждению и приобретению объектов недвижимости. Иностранные инвесторы сталкиваются с определёнными трудностями покупки жилья и коммерческих помещений.

Ольга Панфилова, Экономист 82 статей на сайте

В 1999 году закончила с отличием Волгоградский институт экономики, социологии и права по специальности экономист. С 2007 года и по настоящее время работаю в сфере недвижимости, в качестве индивидуального предпринимателя. Занимаюсь юридическими вопросами купли-продажи, дарения и наследства объектов жилого и нежилого фонда. Также в мои обязанности входит составление договоров и консультирование клиентов. Путешествия - это мое главное хобби. Писать статьи люблю со времен студенчества, нахожу это интересным и познавательным. Буду рада, если мои статьи окажутся полезными и помогут читателям разобраться в интересующих их вопросах.

Оценка статьи:

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...